La compravendita di un immobile

La casa può essere   venduta direttamente dal venditore o per il tramite di un'agenzia immobiliare   regolarmente iscritta all'apposito ruolo. In entrambi i casi, occorre seguire   determinati accorgimenti.

Tra questi: la verifica che il venditore non sia un   soggetto protestato o fallito la verifica che l'unità immobiliare oggetto   della compravendita sia stata costruita nel rispetto della normativa edilizia e   che non siano stati effettuati lavori abusivi o siano stati condonati, la conoscenza della percentuale dovuta all'agenzia per l'intermediazione prestata.

Tale percentuale varia da città a città ed è compresa tra l'1,5% ed il   5%, la verifica dell'assenza di gravami (ipoteche, altri vincoli di garanzia,   etc.) sull'immobile o la possibilità di cancellazione di tali gravami.

La Proposta di   acquisto

E' uno dei momenti della   formazione del contratto di acquisto. Dopo aver visitato la casa e fatto gli   opportuni controlli, l'acquirente, al fine di bloccare il prezzo pattuito,   sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto, rilasciando un acconto sul   prezzo.

La proposta e la conseguente accettazione della stessa non   costituiscono un vero e proprio contratto, ma precedono il suo perfezionamento.   Infatti, prima della sua conclusione, qualora il proponente (acquirente) o   l'accettante (venditore) decidano, siano interdetti o revochino la proposta o   l'accettazione, il contratto non viene a esistenza. Affinchè si verifichi   l'accordo è necessario che la dichiarazione del proponente all'atto   dell'accettazione non contenga variazioni alle condizioni indicate nella   proposta stessa.

Le caratteristiche della proposta di acquisto sono:

• la descrizione del bene oggetto della proposta di acquisto;
• l'impegno ad acquistare con atto pubblico entro una data fissata;
• la dichiarazione che l'immobile è stato visto e piaciuto;
• il prezzo e le modalità di   pagamento.

La promessa   di vendita

Se la proposta irrevocabile di acquisto viene accettata dal venditore nei tempi in essa fissati  si giunge alla promessa di vendita o compromesso, che impegna entrambe le parti   a stipulare entro una certa data l'atto pubblico di compravendita. La promessa   di vendita è un contratto preliminare e si contrappone al contratto definitivo.   Esso assolve alla funzione di impegnare le parti per un evento che non sia   immediatamente realizzabile.

Così per esempio, trovo di mia convenienza l'acquisto di un immobile che il proprietario si propone di vendere. Mancano,   però i dati catastali, e non possiedo tutta la somma, di conseguenza devo   procurarmela chiedendo un mutuo. Intanto sia io sia il proprietario del bene,   abbiamo interesse a che il nostro impegno reciproco assuma il carattere di un vincolo giuridico. Alla funzione di creare questo vincolo obbedisce appunto il contratto preliminare di vendita detto anche "compromesso".

Gli elementi essenziali del compromesso sono:

• il prezzo dell'immobile;
• le modalità di   pagamento del prezzo;
• la fissazione della data della stipula dell'atto pubblico (rogito);
• la dichiarazione dell'assenza di ipoteche e/o altri   vincoli;
• la descrizione dell'immobile e sue pertinenze;
• l'indicazione   dell'importo versato a titolo di acconto,caparra confirmatoria e/o caparra   penitenziale;
• la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistica edilizia;
• la dichiarazione che eventuali abusi edilizi sono stati condonati (condono edilizio);

L'atto pubblico di vendita

La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di   una somma di denaro (prezzo). Per questi elementi di scambio, la compravendita   (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa   contro cosa).

L'atto di compravendita si stipula davanti al notaio, presenti   il venditore e il compratore ed è redatto in forma pubblica.

Il rogito è l'atto  conclusivo della compravendita.

Le obbligazioni principali del venditore   sono:

• fare acquistare la proprietà della casa al momento della conclusione   del contratto;
• consegnare la casa al compratore;
• garantire il compratore dall'evizione: la casa, cioè non deve appartenere ad altri e altri non devono   avere diritti reali sulla stessa, salvo quelli dichiarati al momento della vendita;
• garantire il compratore dai vizi, cioè che la casa sia immune da difetti che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Le imposte  sull'acquisto della casa

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che   variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Se   oggetto dell'acquisto è la prima casa e il venditore è un privato, l'atto di   compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

• imposta di registro del   3%
• imposta ipotecaria fissa di 168,00 Euro
• imposta catastale fissa di 168,00 Euro

Se si tratta della seconda casa o altro bene immobile, l'atto   di compravendita è soggetto a imposte complessive del 10%:

• imposta di registro del 7%
• imposta ipotecaria del 2%
• imposta catastale del  1%

Se la prima casa è acquistata da un'impresa di costruzioni l'atto di compravendita è soggetto a:

• IVA del 4%
• imposta di registro Euro 168,00 in misura fissa
• imposta ipotecaria Euro 168,00 in misura fissa

Se si tratta della seconda casa o altro immobile:

• IVA del 10%
• imposta di registro Euro 168,00 in misura fissa
• imposta ipotecaria Euro 168,00 in misura fissa

Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato   nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al valore catastale dell'immobile che si ottiene moltiplicando per 115 la rendita catastale allo stesso attribuito.